Статья генерального директора «Департамента недвижимого имущества» Кирилла Ивантеева «Инфраструктура как бизнес»

Журнал «Status», апрель-май 2014 г.

Часто застройщики рассматривают коммерческую инфраструктуру микрорайона (магазины, складские помещения, помещения для обслуживания) как нагрузку, которую стараются спихнуть побыстрее первому же покупателю.

В случае ЖК «Стрижи», был выбран другой подход. Была привлечена компания «Департамент недвижимого имущества» занимающаяся брокериджем, которой была отдана в управление вся коммерческая инфраструктура жилого комплекса. Коммерческие площади на территории Стрижей на продаются, а сдаются в аренду, оставаясь собственностью застройщика. При этом оператор решает две задачи: добивается максимальной коммерческой отдачи от недвижимости, и обеспечивает жителей микрорайона качественным набором товаров и услуг. Такой подход является уникальным для новосибирского рынка.

Об опыте подобного сотрудничества рассказал генеральный директор компании «Департамент недвижимого имущества» Кирилл Ивантеев

Мы просчитали доходность всех коммерческих объектов на территории ЖК Стрижи, и поняли, что период окупаемости будет не больше 7 лет, внутренняя доходность составляет 14-16%, это хороший показатель. В результате появился совершенно новый взгляд на обустройство микрорайона: обычно инфраструктура рассматривается как нагрузка, в нашем случае она становится абсолютно доходным бизнесом. Это идеальная ситуация: за землю уже заплатили жители, она достается бесплатно. Магистральные сети тоже заложены в стоимость квартир. Остаются чистые строительно-монтажные работы. Стены стоят не дорого.

Оказалось, Стрижи - недооцененным место. Мы провели опросы среди жителей, и поняли, что нету хороших продуктов питания, аптек, зоотоваров, канцелярии. Нужен салон красоты, фитнес, ничего нету. Продукты, которые продаются сейчас стоят дороже, чем в городе, а качество хуже. Там не созданы условия для торговых сетей, поэтому активно плодятся ИП, который занимаются своей деятельностью, не несут ответственности за товары, и понимают, что за неимением лучшего народ будет покупать.

Когда ты призываешь на территорию оператора торговли, ты должен гарантировать на этой территории определенное количество покупателей. Если территория большая, то ее нужно грамотно распределить между операторами, чтобы не возникало конкуренции, чтоб было достаточно покупателей. Поэтому прежде, чем делать проект микрорайона вы должны понять как будет создана инфраструктура. Нельзя создавать пересекающиеся торговые территории, и нужно сделать так, чтобы не было избыточных территорий.

Что такое спальный район? Люди встали и уехали на работу, вечером - домой. На выходные они уезжают на другие территории, и здесь нет смысла строить гигантские магазины. Построить вы можете хоть 2 квадратных километра, сдадите все равно метров 500-600. В Стрижах мы оценили плотность застройки, уровень доступности, и поняли, какой формат торговли нужен. В результате у нас появилось две торговые территории. В одном месте - одноэтажный ТЦ, в другом - и главный магазин микрорайона, двухэтажный. Мы сделали два главных магазина, которые являются точками притяжения. Старая коммерческая инфраструктура будет ликвидирована, потому что развивалась хаотично и не имела никакой идеологии. Более того, она не красива.

Два года нам пришлось доказывать сетям, что здесь будут люди, нам не верили. Первая сеть которая отреагировала - Мироторг. Мы уже вышли с ним на подписание договора, но потом у них изменилась стратегия входа в город. Мы перешли к другой федеральной сети - Магнит. В результате мы им отдали эксклюзив на оба ТЦ. Сегодня сети сами приходят и просятся, а у нас уже все сдано, хотя объекты еще не запущены.

Мы берем на себя полную ответственность, что к моменту ввода в эксплуатацию будет сдано в аренду. Не сдадим - сумму, которой не хватает, мы компенсируем. Но мы не самоубийцы, мы хорошо понимаем, что делаем. Конечно, при условии, что заказчик соглашаются с тем форматом недвижимости, который мы предлагаем. Это далеко не всегда проходит гладко. Мы ведем авторский надзор. Проектировщики используют свои нормативы, нас это не устраивает, экономика нужна другая. Только автовокзал мы трижды перерисовывали. Финансовая модель по которой мы работаем с заказчиком: договор делится на три этапа. Первый - объемно планировочные решения, проплачиваются 20% от суммы вознаграждения, второй этап - технико-экономические показатели, это работа с проектировщиком, с арендаторами и подписание договора аренды, мы получаем еще 20%. Оставшееся мы получаем после ввода в эксплуатацию.



Для справки
Брокеридж — оказание посреднических услуг по поиску арендаторов и покупателей коммерческих площадей, проведению переговоров с арендаторами и покупателями, содействию заключению договора аренды или купли-продажи. Компании, предоставляющие брокерские услуги, работают по агентскому договору и получают вознаграждение за свои услуги в виде комиссионного вознаграждения. Как правило, размер комиссионных определяется в процентном отношении от результата сделки. Альтернативой брокериджу выступают собственные подразделения или специалисты по аренде в компании владельца (девелопера) коммерческой недвижимости.

Источник: Журнал «Status», апрель-май 2014 г.


26-08-2014