Статья «Деньги не главное» Максима Маркова, постоянного партнера по маркетинговым проектам ДНИ Групп

Журнал «Status», апрель-май 2014 г.

Главное – план, а деньги придут

Максим Марков, инвестиционный аналитик, постоянный партнер по маркетинговым проектам ДНИ Групп

В Новосибирске сформировался пул девелоперов высшего уровня. Это новый уровень работы с доходами, кредитами, проектами. У них все другое, и самое главное - у них другая бизнес модель. Они зарабатывают не просто на том, что создают объекты недвижимости и продают их, а они зарабатывают на формировании среды. Грубо говоря, дом можно поставить и в чистом поле, подвести к нему коммуникации, и его купят. Понятно, за цену приближающуюся к себестоимости строительства.

Если дом поставить в хорошем месте, стоимость будет заметно больше... Но если создать интересную концепцию, с уникальными характеристиками, соответствующую развитую инфраструктуру, если на это привлечь покупателей, социально близких друг другу, то тогда возникнет среда, и эта среда обладает повышенной ценностью, за счет которой можно повышать стоимость жилья. Особенно успешно это можно делать, вкладываясь в крупные комплексные объекты. Это новый подход, новая философия. И эта философия показывает свою действенность: доля рынка таких застройщиков стремительно растет.

Я думаю, в ближайшем будущем, новые девелоперы будут формировать облик города. Они будут формировать новое качество жизни в этом городе.

Проявился новый сегмент жилой недвижимости. Он - между строительной компанией Русь, которая делает премиальный сегмент, и Дискуссом, нацеленном на эконом минус. Это недвижимость для потребителя, который не хочет просто панельные дома, но и не готов к коттеджам. Фактически, такой потребитель - это средний класс. За этим сегментом будущее.

Он обладает серьезной перспективой для того, чтобы на него и городские власти обратили внимание. Новый застройщики говорят, что они обращаются к власти, и власть им помогает, но практически, все это развивается сейчас без участия государства. Может быть настало время государству принять в этом деятельное участие?

Все привязано к градостроительным инфраструктурным решениям. Как только город приходит и где-то улучшает жизнь - туда сразу приходят деньги. И эта программа улучшения жизни на территориях, которые сейчас недооценены, этим и должна заниматься мэрия. Тогда мы начнем везде увеличивать экономику, которая потоками собирается в бюджет муниципального образования. А пока девелоперы в основном по наитию что-то находят. Либо ищут существующие участки, перспектива которых понятна. Перепродают, перепокупают их по спекулятивной цене.

С помощью девелоперов мэрия может очень успешно решать свои задачи по сбалансированному развитию города. Как это может выглядеть? Мэрия вместе с бизнесом определяет зоны опережающего роста, где можно создавать комплексные объекты с повышенной инвестиционной привлекательностью. После этого выделяются участки, к ним подводится инфраструктура. Такие участки можно продавать на конкурсах гораздо дороже обычных. И проекты, которые на них реализуются, изначально могут быть вписаны в городской план.

У города есть Генплан, но проблема в том, что его делали архитекторы. Коммерческая составляющая не оценена. Создатели учитывали существующие коммуникации, удобства их проведения, соседство тех или иных зон, но план никак не учитывает инвестиционные оценки - использование того или иного земельного участка под те или иные нужды. Из-за этого коммерческий потенциал таких участков может быть не реализован!

В Генплане уже закреплены определенные использования за тем или иным земельным участком. Для того, что бы его изменить нужно проводить публичные слушания. Это целая процедура изменения, и это конечно, очень затрудняет коммерческое развитие территорий. Если бы в период подготовки плана, это было учтено, то у города, возможно, появились бы участки с очень высоким инвестиционным потенциалом. Пока такой работы никто не проводил.

Городское планирование должно строиться на основе работы представителей города, бизнеса и экспертного сообщества. С одной стороны - должны быть учтены интересы города в увеличении бюджетных доходов, и сбалансированном развитии, с другой- потребность застройщиков в получении готовой инфраструктуры, должны быть учтены инвестиционные требования, и конечно, необходимы грамотные градостроительные решения. В результате такой работы, должен появится многофункциональный Генплан, на основе которого можно резко увеличить объем инвестиций в город.

Самые перспективнейшие участки это набережная с обеих сторон. Что стоит в Москве вокруг реки? Жилье. Это самые качественные и элитные дома, с живописным видом из окон. Я где-то прочитал хорошее высказывание о Новосибирске - это город, который стоит спиной к реке. А точнее, двумя спинами к реке стоит. На левом берегу - частный сектор с какой-то неухоженной «зеленкой», с правой - промзона, кусочек набережной, а дальше набережной уже нет, и опять предприятия.

Необходимо ликвидировать промзону вдоль набережной, которая прилегает к центральному и железнодорожному району. Коммерческая выгода этой территории в том, что она находится в центре города. Сейчас химзавод находится в самом перспективном городском районе. Если он будет находиться за северным обходом, на его экономике это никак это не отразит. В свое время была инициатива сделать инвестфонд, и договориться с городом о том, что частные инвестиции вкладываются в создание большой индустриальной зоны в северной части. Государство выделяет землю, инвесторы подводят туда коммуникации. Если нужно, покупают для заводов лизинговое оборудование. Заводы из центра переезжают туда, а в городе появляется земельный участок, с видом на реку. Пока это никак не продвинулось.

Вполне возможно договорится о привлечении инвестиций с крупными инвестфондами, поскольку в случае с крупными городскими проектами, капитализация их денег будет очень серьезная. Ты создаешь инфраструктуру, и получаешь более дорогой земельный участок, который ты можешь продать, даже не осваивая. Государство просто должно прийти и выступить гарантом.

Если резюмировать, то для комплексного развития города не надо денег - нужен план. И под него деньги придут.

Источник: Журнал «Status», апрель-май 2014 г.

25-08-2014