Статья «Социальная застройка» для журнала Status от Рылова Игоря

Проблемы капитализации на пальцах

Рылов Игорь, директор по развитию ДНИ Групп


Чем отличается микрорайон класса эконом-комфорт от микрорайона социальной застройки?

Могу рассказать на примере. У нас был опыт анализа большого микрорайона (назовем его «М») на юго-западе Новосибирска. Находится на окраине. Застройщик не вкладывается в благоустройство и социальную инфраструктуру, гонит метры большими масштабами, и продает пачками. Главное конкурентное преимущество - низкая стоимость.

Была выставлена на продажу вся коммерческая инфраструктура оптом. Один потенциальный покупатель попросил нас оценить, насколько перспективно во все это вкладываться.

Проводя исследование, я исходил из оценки самого микрорайона, плотности населения, потребности жильцов. На основе этого прикидывал торговые форматы, которые могут быть востребованы. И соответственно, отдачу от недвижимости.

После исследования социально-демографических характеристик жителей, оказалось, что этот микрорайон очень сильно отличается от района типа «Стрижи». На первый взгляд, и тот и другой находятся на окраине города и ориентируются на людей с очень средними доходами. Но в микрорайоне «М» у жителей жестким мотиватором покупки являлась стоимость. Среди жильцов много молодых, из разных социальных групп. Например, инженеры. Но 41% - это рабочие. Они сохраняют тот социальный образ микрорайона, который был создан раньше. Оказалось, что фактически, это - заводской микрорайон. Единственный плюс в том, что люди платят деньги и, конечно, их ментальность меняется. Но они недалеко ушли от людей советского образца. В том числе по стилю потребления.

При формировании коммерческой инфраструктуры большое значение имеют стиль жизни жителей и культура потребления

Обычно, люди в новом микрорайоне хотят иметь новое качество сервиса, даже если они ограничены в средствах. Но в данном случае, похоже этого не произошло. Застройщик заложил в концепцию своего продукта идею о том, что его покупатель, это человек с городской и социальной окраины, Он будет рад тому, что смог купить новую квартиру, и не будет привередничать в плане инфраструктуры. Соответственно, социальные и коммерческие концепции были пущены на самотек. Предполагалось, видимо, что социалка будет как-то организована городом, а под коммерческую инфраструктуру намечались площадки, но что там должно быть и когда, как это соотносится с потребностями жителей, не будут ли различные магазины и сервисы конкурировать между собой, это никак уже не оценивалось. Просто продавалось кучей, и с этим предлагалось разбираться будущему покупателю.

Проблема такого подхода проекта в том, что в таком районе формируется определенный тип жителя. Когда человеку, чтобы добраться на работу нужно больше часа, когда расстояние от дома до остановки трудно преодолеть, когда для покупки продуктов нужно отстоять в некомфортной среде, уровень раздражения растет. Родители приходят домой, перекладывают это на детей, те на других детей. В результате возникает среда, в которой никто ничего хорошего от жизни не ждет. Они покупают только необходимое, новые интересные форматы сервиса остаются невостребованными, если они и приходят сюда, то вскоре убегают из этих мест. В плохую среду селятся еще менее требовательные люди, и все усугубляется.

Районы, где стоимость квадратного метра выше, развиваются совершенно по-другому. В метр заложена инфраструктура с концепцией. Под это приходят современные люди. Они ездили по всему миру, они уже взяли модель жизни и хотят ее реализовать. Может быть, доход у них не очень большой, но они хотят жить в другой среде. Потребности и культура потребления у них совершенно другие. Это все очень перспективно для развития коммерческих сервисов.

А вот в социальном микрорайоне, мой заказчик в результате не стал вкладываться в недвижимость.

Источник: Журнал «Status», апрель-май 2014 г.

24-08-2014